▲住展雜誌/住展房屋網 文/成采錡

房市驚現一屋兩制怪狀!預售屋、新成屋結構保障,因定型化契約規範不同,存在長達十年的落差……

走訪建案接待中心,「十年防水保固」、「十五年結構保固」等訴求並不少見,更有業者推出一條龍售後服務,強調品牌信譽及口碑。但業者不會主動告訴消費者的是,預售屋和新成屋的建築結構保障期限,恐因適用規範不同,整整差三倍!

根據《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》,預售戶買方自交屋日起(有可歸責於買方原因時,則自賣方通知交屋日起),可憑建商提供的房屋保固服務紀錄卡,享有至少十五年的結構保固和一年的固定建材及設備保固。一旦建築結構出問題,除非建商能證明可歸責於買方或不可抗力因素(如地震、風災等),否則都應負起修繕責任,且保固到期後,買方仍可依《民法》及其他法律,主張自身權利。

相較之下,成屋買方受到的保障薄弱許多。因為《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規範,房屋的物之瑕疵擔保責任是依《民法》及相關法令辦理。而依據《民法》規定,交屋後五年內,買方發現房屋瑕疵並通知賣方後六個月內,能向對方要求解除契約或請求減少價金。可視為新成屋的結構保障,至多五年。

少保固成屋 要求修繕難

預售屋和新成屋不僅結構保障時長差十年,當建築結構出問題,買方依法要求建商修繕的難度也存在差異。立勤國際法律事務所主持律師林明忠說明,目前法律並未明文規定保固的意義及效果,不過市面上常見的結構保固內容,是建築若在保固期內發生結構損壞、鋼筋外露等問題,買方可請求賣方「免費維修」。

若當初買方是向建商購買「成屋」,且未另外約定保固期,則買方須能證明建築瑕疵在交屋前就存在、且瑕疵可歸責賣方,才能主張《民法》中「不完全給付」(詳見小辭典)規定,要求對方修繕(補正瑕疵)。

可礙於瑕疵可歸責賣方的要件舉證難度不低,林明忠指出,多數民眾仍會選擇主張《民法》的「物之瑕疵擔保責任」,因為瑕疵擔保為無過失責任,意思是只要證明瑕疵存在,不管瑕疵是否可歸責給賣方,便能依《民法》規定,向賣方要求解除契約或減少價金,或請求不履行的損害賠償。民眾須了解的是,因「請求修繕」不屬於瑕疵擔保責任權利內容,坊間常見的「要求賣方修繕到好」的請求,並不是瑕疵擔保的權利。

小辭典

「不完全給付」可分為瑕疵給付和加害給付,前者指債務人給付的數量或品質不符,後者指債務人給付的有瑕疵,且瑕疵使債權人受損害。

成屋重推案 同樓不同命

總結來說,新成屋的結構保障,不僅時長較短,住戶依法要求建商修繕的難度也較高。這讓從預售一路賣到成屋的建案,容易出現「一屋兩制」的怪現象:同一社區內,甲住戶於預售期購買建案,依法可享有十五年的結構保固,並受《民法》保護;乙住戶在建案成屋後簽約,則僅能依《民法》爭取至多五年的結構保障。

行政院消費者保護處簡任秘書陳星宏坦言,預售屋、新成屋結構保障不一的問題的確存在,且因尚未有法規約束,新成屋買方不容易跟賣方爭取到同預售屋的保固期。他表示,消保處會謹慎面對此議題,由主管機關從實務面深入研究問題的嚴重性,調整成屋買賣定型化契約規定。

市面上有多少消費者的權益恐受影響?根據《住展》統計,二○二一年元旦至二○二二年十一月中旬,北台灣約有二百個建案,曾以預售型態銷售,並在完工後以成屋型態再次進場,量體近五千戶,總銷金額超過一千二百億元。若以本刊統計,近二年成屋平均銷售率五六.二五%估算,受影響戶數將超過二千六百戶。

契約有陷阱 權益差很大

此外,儘管預售屋買賣定型化契約對保固的規範較為完善,消費者仍不能掉以輕心,因為市面上仍有部分業者會在契約內玩文字遊戲,限縮保固責任。陳星宏表示,近年消保處已同相關單位在全台展開稽查,並將此類藉由調整預售屋買賣定型化契約內容,減少結構保固項目或縮減保固期的情況,列為缺失,要求地方主管機關向業者開罰。

根據台北市政府地政局公布的今年第三季預售建案資訊動態季報,「保固期限及範圍」項目的預售案契約檢閱合格率,僅二八.五七%。常見錯誤樣態包含:

一、將保固期限起算日從「買方完成交屋日」改為「通知交屋日起」或「使用執照核准日項目起」。

二、自訂或減少結構例示項目,如僅約定主要結構(主要柱、樑、樓板結構)負責保固十五年,不符定型化契約應記載事項對結構的界定。

三、只約定房屋瑕疵「影響結構安全」部分保固十五年。

四、將契約規範的「除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力」,改為約定存在「不可歸責於賣方之事由」,賣方就不用負保固責任。

五、增加「漏水保固」,卻未區分「結構」或「固定建材及設備」的保固期限。

選擇好建商 保固才有用

消費者須了解的是,就算當初簽的預售屋契約內容相當完善,若事後建商拖延修繕,甚至神隱、倒閉,則保固期訂得再久也毫無意義。遇到建商消極處理建築結構問題,林明忠建議,買方可詳實紀錄房屋瑕疵發生的時間、位置以及嚴重程度,並留存向業者叫修的通聯紀錄,以利日後提告求償的舉證。

如今最一勞永逸的方式,還是消費者在購屋時,直接鎖定建築實績豐富、信譽佳、口碑良好建商的預售案,並在簽下房屋買賣契約前,審慎檢視契約內容,是否符合定型化契約應記載不得記載事項規範,以取得較佳的建築結構保固條件。