建商推成屋案,多半會挑幾間做裝潢供賞屋用,此即坊間所稱之實品屋。大部分民眾認為實品屋房價相對便宜,因為已供人參觀,其裝潢、家具都已折舊,但實務上真的是這樣嗎?

 

「一般實品屋有可能撿便宜,有兩種情況。第一種因為已經有消費者參觀過了,再加上它的裝潢已經半年、一年…,如果最後還沒有賣出去,建商才有可能把實品屋打個六、七折賣給消費者。第二種,如果建案已經賣到尾段,剩實品屋還沒賣出,這時候也有可能會便宜一點賣。」萬達麗事業副總經理林佳賢表示。

 

理論雖好,實務卻未必如此,關鍵就在「時間點」。由於消費者賞屋高峰期多半落在建案開賣的前段,即便實品屋、廣告戶的總價已內含房價及裝潢費用,但因為建案開賣不久,屋況及裝修都尚未折舊,所以很難直接在價格上撿到便宜,實品屋之所以受到青睞,其實另有他用。

 

花光積蓄入住毛胚
消費者買房當然還是希望有便宜可撿,但若是買了房,付了頭期款之後,沒錢裝潢怎麼辦?近期就有發生這樣的例子,值得借鏡。

不久前中國大陸一名二十四歲的男子,從上海搬回老家西安後,買了一戶約三十二坪的房子,不過光是頭期款就花光他的所有積蓄,使得他沒有餘錢可以裝修,最後只能直接住進毛胚屋。

因此,才有建商祭出帶裝潢的實品屋、廣告戶的促銷優惠活動,無非也是希望吸引賞屋客上門。這類產品,有一個共通點,就是你買的房子含裝潢,總價包含裝潢費用,因此還要看銀行是否認定這個價格。不過業者既然推出這樣的促銷方案,通常都有配合的銀行願意核貸七、八成。

林佳賢說「多數銀行只做房貸,比較不會再做裝潢貸款。早期有很多銀行可以做八加一,意思就是借你八成房貸,另外有一成是裝潢貸款,但是裝潢貸款的利率比較高,其實像是信用貸款。」

大部分會買實品屋、廣告戶的,是首購族群居多,主要因為他們買了房子之後,已沒有多出來的預算做裝潢,如果可以直接跟建商買含裝潢,可以併入貸款裡的房子,較能符合他們的預算和需求,因此對於自備款比較沒有那麼充裕的購屋族來說較適合。

 

帶裝潢自備款較低
通常建商賣屋帶裝潢,以總價一○○○萬元的房子為例,自備款兩成,計二○○萬元,假設消費者還要另外花裝潢費用二○○萬元,那麼消費者就需要自備四○○萬元。

如果建商是含裝潢賣給消費者,房子的總價跟裝潢合計一二○○萬元,因此消費者現金自備款只要準備兩成,計二四○萬元,這樣消費者在準備購屋自備款時,兩個方案就相差一六○萬元了。另外補充,在實價登錄時,需要備註裝潢費用,否則容易誤導而拉高房價。

除了具有降低購屋自備款的優勢外,實品屋或帶裝潢銷售的產品,還有一個比較吸引人的地方,就是連同裝潢費用的貸款,銀行是用房貸利率一點多%去核算,若是分開計價的方式,通常裝潢費用申請信用貸款,利率就會高到三點多%,相對高,所以一般而言,現金不夠充裕的購屋族才會考慮入手實品屋、廣告戶。

進一步來說,一般建商銷售實品屋、廣告戶,其裝潢大部分涵蓋木作裝修、沙發、餐桌椅等,實際看屋時,裡面更是什麼都有,包括家具、家電、寢具及擺飾品等,但多數業者交屋不含家電用品,因此消費者若是購買這類產品,購入前一定要一一釐清,免得事後衍生不必要的糾紛。

 

戶別不見得一定差
另外,一般認為實品屋都是拿戶別比較不好的,像是車道上方、位於四樓戶別、面嫌惡設施等,來做包裝銷售。不過林佳賢表示,有些則會拿個案主力產品、戶別較多的房型來做實品屋,不見得就是較差戶別。

幾年前小坪數產品當道時,一個案場就有做五、六種不同風格的裝潢給消費者參考,直接讓消費者挑選他要哪一種風格,連同裝潢一起銷售,不過近兩、三年來,像這樣的銷售狀況變少了,主要因為預售時就反應熱絡,根本就不需要做實品屋;再來就是原物料上漲,業者開始不傾向多做幾間不同的實品屋、樣品屋,以降低行銷成本。

製作實品屋有多年經驗的哈赫蒙室內設計事務所總監吳家豪即表示,業者找設計師做實品屋,通常預算已經確定且都不高,等到將來做好實品屋,消費者喜歡購入後,不管業者發給哪一間設計公司接手裝潢,直接複製即可。業者賣給消費者,實品屋的裝潢通常無法做變更,但好處是消費者少了跟設計師往返溝通的時間。

 

實務開箱成本計算
從上述分析可知,實品屋或帶裝潢的廣告戶,實務上的確藏有不少「眉角」;但消費者真正關心的應該還是:買實品屋,CP值真的比較高嗎?真的有撿到便宜嗎?

吳家豪舉例,「假設你買的這間實品屋,裝潢費用是二○○萬元,業者一定也想從中獲利,業者可能成本控制約七成左右,計一四○萬元,除了賣房子有賺之外,業者從賣掉裝潢再賺六○萬元。因此他們通常一開始就會以預算一四○萬元,來尋找可以配合的設計師施做實品屋。」

當設計公司決定接案時,設計師也會控制他們的成本,大約在九○萬元左右的裝修成本,而且為了滿足建商的要求,多數設計公司自然在施作時,普遍「工差料粗」,哪邊能省、能偷料就盡量省、盡量偷,譬如抽屜底板,原本要用四分的,施作時改用兩分,又或者找比較便宜的材料來做,如壁紙找庫存、出清的,看起來漂亮就好,只要不易被察覺就好。

換算下來,以一四○萬元的業者預算,設計師的成本約九○萬元,約佔預算六五成;若消費者自己以二○○萬元的預算找設計師,設計師大概用一三○萬元的工料來施作,這與透過業者得到的工料九○萬元,相差了四○萬元。

儘管自己張羅裝潢,品質可能較佳,但是消費者必須不斷地跟設計師來回溝通,另一方面就是必須多準備購屋自備款,以及要有心理準備,裝潢費用貸款較高的信用貸款%數。當然,這其中沒有絕對的好壞,端看消費者的需求而定。

至於驗屋保固的部分,業者找來設計師施作完實品屋,設計師向業者保固一年,而當實品屋銷售出去之後,則由業者向消費者保固,通常期限也是一年,由業者的工務來做維護。

 

前期投入也是成本
總之,一分錢一分貨,購買實品屋、廣告戶,多是因為自備款現金不夠充裕,因此消費者需要權衡。如果對裝潢或風格要求很高,一開始另找設計師裝修就好。從另一個角度來看,建商也是先幫消費者代墊款給設計師去施工,其中包括冗長往返的設計規劃跟溝通,無形中已先幫消費者節省下不少時間,像這些前期的工作投入,不都是成本嗎?